개별공시지가

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개별공시지가란?

1989년도에 토지공개념제도가도입되면서 합리적인 제도의 정착을 위해서는 당시 건설교통부의 기준지가, 행정자치부의 과세시가표준액, 국세청의 기준시가, 재정경제부의 감정시가 등으로 다원화되어있는 토지가격체계를 하나로 통일시켜야 할 필요성이 대두되었고 이에 1989. 4. 1일 "지가공시및토지등의평가에관한법률"이 제정되어 공적지가제도로서의 "공시지가"가 탄생하게 되었으며,
2005.1.14일 동법의 개정으로 법 제명이「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」로 변경되면서 주택가격의 공시제도가 도입되었습니다.
"공시지가"는 크게 "표준지공시지가"와 "개별공시지가"로 구분되며 일반적으로 "공시지가"라 함은 국토교통부장관이 감정평가사에게 의뢰하여 적정가격을 조사·평가하여 국토교통부장관이 결정·공시한 매년 1월1일 기준의 단위면적당(㎡) 가격을 말하며 이를 "공시지가" 또는 "표준지공시지가"라고 칭하게 되며 "공시지가" 즉, "표준지공시지가"는 개별공시지가의 산정기준은 물론 국가·지방자치단체 등의 기관이 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준으로 적용하고 있으며, 사하구는 1,088 필지가 표준지로 선정되어 있습니다.
"개별공시지가"는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가와 토지가격비준표를 기준으로 토지소재지 구청장이 관할구역내 토지의 특성을 조사하고 그 특성을 표준지공시지가의 토지 특성과 비교하여 지가를 산정한 후 감정평가사의 검증과 토지소유자의 의견수렴, 구 부동산평가위원회 심의를 거쳐 구청장이 결정·공시하는 개별토지의 단위면적당(㎡) 가격을 말합니다.

개별공시지가는 이렇게 쓰입니다

개별공시지가는 다음과 같이 토지관련 국세 및 지방세 부과기준으로 활용됨은 물론 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 쓰입니다.

개별공시지가의 제도 적용범위 적용개시일
제 도		적 용 범 위	적용개시일
국 세	양도소득세 증여세 상속세 종합부동산세	양도차액 산출을 위한 기준시가 증여가액 산출을 위한 기준시가 상속가액 산출을 위한 기준시가 과세표준액 결정자료	'90. 5. 1 '90. 5. 1 '90. 5. 1 '05. 1. 5
지방세	등록면허세 취득세 재산세	과세표준액 결정자료 과세표준액 결정자료 과세표준액 결정자료	'96. 1. 1 '96. 1. 1 '96. 1. 1
기 타	개발부담금 개발제한구역 보전 부담금 국.공유재산의 사용료 개발제한구역내 토지 매수	개발사업 개시시점 지가의 산정 개발제한구역 보전 부담금 산정기준 사용료 산정을 위한 토지가액 개발제한구역내 매수대상토지 판정기준	'93. 8.11 '00. 7. 1 '90. 6.30 '00. 7. 1

개별공시지가와 토지보상과의 상관 관계는?

토지보상가격은 이렇게 평가됩니다.
보상가격은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정에 의하여 국토교통부장관이 조사 및 평가하여 결정·공시한 표준지공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점·협의성립시 또는 재결시까지의 관계법령에 의한 당해토지의 이용계획, 지가변동률 및 생산자물가상승률, 기타 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 2인 이상의 감정평가사가 평가하여 산술평균한 가격으로 결정됩니다.
개별공시지가는 토지보상가격과는 관계가 없습니다.
개별공시지가는 각 시·군·구별로 표준지공시지가를 기준으로 국토교통부에서 제공한 토지가격비준표(공적제한은 감가하여 산정)를 활용, 지가담당공무원이 조사 및 산정한후 일정의 절차를 거쳐 구청장이 결정·공시한 지가로서 국세·지방세 및 각종부담금과 사용료 등으로 활용될 뿐이고 토지보상과는 전혀 관계가 없습니다.
위와 같이 토지보상가액 평가의 기준이 되는 공시지가 용어의 혼동(표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉨)으로 인해 개별공시지가를 보상액 산정의 기준으로 오해할 수 있으나 위에서 설명한 바와 같이 개별공시지가와 토지보상가액은 적용법령과 토지의 평가주체 및 평가방법이 다르며, 적용범위가 구분되어 있어 개별공시지가는 토지보상가액과는 전혀 관계가 없습니다.

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